關于政協諸暨市第十五屆委員會第四次會議第43號提案的答復
吳燕、趙蓓蓓等委員：
您們提出的關于規范物業和業委會管理、加強物業行業監管力度的提案（第43號）收悉，現答復如下：
住宅小區管理是社會治理的基礎工作，住宅小區管理離不開業主、物業企業和業主委員會之間的相互配合。規范業委會建設，優化物業管理水平，提升物業小區居民滿意度，能有效減少物業服務住宅小區管理沖突和糾紛。您們的提案建議客觀中肯，針對性強，對于推動我市物業服務行業發展具有很強的指導意義。現就當前業委會、物業管理中正在開展的相關工作，結合您們提到的建議辦法，作如下回復。
一、關于規范業委會組建、運行、監管等問題
一是制度建設做引領。2021年《紹興市物業管理條例》實施以來，基層黨組織的領導作用發揮更加明顯，屬地政府在物業管理工作中的主體責任更加明確，同時明確了鎮街、社區具體負責指導、協調業主大會成立及業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會、業主委員會依法履職。明確業委會有亂作為情形的，鎮街不僅可以責令改正、撤銷其決定；可以在業委會不作為的情況下，責令限期履行或者決定由社區代行職責。拒不執行整改的，其委員職務可以終止。
同時關于你提到的對于沒有成立業委會的小區，建設部《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號）?第五十八條因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。2025年《浙江省物業管理條例》正在修訂，其中征求意見稿中就有增加一條街道辦事處、鄉鎮人民政府根據保障業主依法行使有關共有和共同管理權利的實際需要，在物業管理區域內房屋交付后組織成立物業管理委員會。物業管理委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導、監督下，履行職責中就有兩條：在業主大會尚未成立時，組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項；在業主委員會尚未選舉產生或者無法履行、怠于履行職責時，代為履行業主委員會職責。
紹興市組織部牽頭印發的《關于加強黨建引領進一步推動業主委員會建設的通知》（紹市組通【2024】31號）文件，從業委會選舉工作的全程把關、業委會黨的組織和工作覆蓋、業委會日常運行的監管等三方面作出了明確的要求。同時，明確了縣市組織部門要加強工作統籌，推動社會工作部、建設、民政、綜合執法等部門各司其職。
我市印發的《諸暨市關于進一步推進物業服務業高質量發展實施細則》中也從業委會配置、運行、監督3方面規范業主自我管理，大力推行小區黨支部書記、業委會主任“一肩挑”；推行候選人競職承諾、履職承諾、辭職承諾制度；鎮鄉（街道）加強物業管理區域資產和資金的監管，探索推行業委會賬戶由社區監管機制。
2023年我局印發《諸暨市規范業主大會及業主委員會工作指導手冊》，內容包括包含指導意見、業主大會成立及業委會組建（換屆）流程、業主大會及業主委員會組建工作中相關指導文書（《議事規則》、《管理規約》等）、以及業委會日常工作操作流程及相關制度。2025年印發了《諸暨市小區三方協同共治工作規范材料匯編》，包含了《紹興物業管理條例》、“養老金”使用細則、《諸暨市住宅小區公共收益管理制度（示范文本）》，為小區業委會規范化自治管理有據可依。
關于行政主管部門加強對業委會備案的建議，我市2022年9月前根據諸暨市2014年文件，業委會備案有屬地鎮鄉(街道）備案后抄送一份至市建設局。2022年9月后要求新成立或換屆業委會應當自選舉產生之日起三十日內，依法向市建設局行政主管部門辦理業委會備案手續，備案資料齊全的出具備案證明。我局在備案資料審查中業主大會選舉投票匯總結果為必查項，其結果必須符合《中華人民共和國民法典》第278條規定（注：《物業管理條例》第十二條規定已經與《中華人民共和國民法典》沖突，因此現已《中華人民共和國民法典》為準），不符合的會直接退回，不予備案，同時也會要求鎮鄉(街道）、社區加強審查。
二是加強業務培訓。在《紹興市物業管理條例》實施后，我局每年多次邀請紹興市級及以上物業管理專家集中對我市各鎮鄉（街道）相關人員和各小區業委會負責人進行業務指導培訓。指導鎮鄉(街道）邀請專家進基層社區，對社區工作人員和業委會人員針對日常操作性問題進行培訓。紹興市組織部《關于加強黨建引領進一步推動業主委員會建設的通知》中也要求街道（鄉鎮）要加強對業委會成員政治理論、黨建知識、法律法規和業務培訓，每年至少對業委會主任培訓1次，每3年對成員輪訓1次。社區黨組織每年要對業委會及其成員履職情況進行評價，對出現負面清單情形的，街道（鄉鎮）社區黨組織要及時督促糾錯整改。與此同時，市建設局持續在全市分層、分批開展保修金、維修金使用細則、公共收益規范化使用等業務指導培訓會，今年已為鎮街、社區、業委會、物業企業開展多層業務培訓7場次，近200人參加培訓。下階段，將聯合組織部開展1+N培訓，培訓對象涉及物業企業、社區、業委會等小區主要力量中的黨員，我局將邀請專家對物業管理、業委會履職等方面進行培訓。
二、關于規范提升物業服務、加強物業監管等問題
一是規范和健全物業管理體系。2024年7月我市出臺《諸暨市進一步推進物業服務業高質量發展實施細則》，涉及加強黨對物業管理工作的領導、健全物業管理工作體制、規范優化物業管理服務、提高業主自我管理能力、加強物業設施設備源頭管理、構建物業服務多元化體系、強化物業管理工作保障共七方面涉及27項內容。2024年1月，諸暨市物業管理工作領導小組辦公室印發了《諸暨市住宅小區物業服務質量考核辦法（試行）》，通過社區月度檢查（結合黨支部、業委會）、街道季度考核、相關部門季度抽查等方式對物業管理住宅小區進行考核。同時將住宅小區物業質量考核結果按季度、年度向社區進行公開晾曬，根據住宅小區考核結果對物業服務企業進行等級評定，按年度向社會進行公開晾曬，并提供給相關部門在開展物業服務招投標（含政府公建項目及業主大會選聘項目）、物業管理專家選聘等工作時作為參考依據，在一定程度上來規范物業服務行為。同時也要求街道（鄉鎮）、社區引導業主大會、業委會選聘物業企業中，將考核結果作為招投標中的一個重要指標。2024年，整頓服務質量較差、排名末位10%的住宅小區46個，清退物業服務企業5家，加速形成“劣者退場，優者更優”的行業生態。同時市法院也將與住建局共享物業企業涉訴信息，將各物業服務人的涉訴案件量作為物業質量考核等次評定的依據之一，而每季度的物業質量考核等次又作為法院審理物業糾紛認定物業服務是否存在瑕疵的重要參考因素。
二是優化物業企業生存環境。2025年制發了《諸暨市住宅物業項目承接查驗實施細則（試行）》《諸暨市物業管理專家庫管理規定（試行）》等文件；下一步將重點規范物業公司選聘招投標程序，組建物業管理專家庫，規范物業服務項目（除政府采購項目）招投標評審、物業管理政策法規的研討、咨詢、物業服務規范和服務標準的編制和審定等工作，也對住宅物業項目承接查驗工作做出了指導性意見。同時，由紹興市建設局牽頭，正在制定紹興市物業服務等級標準，推行“質價相符”物業服務，提升物業服務質量，減少物業領域矛盾糾紛。
三是充分發揮行業協會主觀能動性。發布物業管理行業制裁規則、協會服務標準等自律文件；定期開展項目經理培訓，對長期不履職、投訴多的納入“黑名單”；持續組織政策法規業務培訓、技能比武及上崗培訓，提升服務水平。
四是黨建引領三方協同治理。鼓勵鎮鄉(街道）積極開展類似表彰活動，推廣黨建引領三方協同治理模式，增強社區黨組織領導下、小區黨支部、業委會及物業之間的凝聚力，在解決小區各類問題時形成基層治理合力，實現由“單方管”變為“共同治”，讓“單打獨斗”變為“合力攻”，共建共治共享美好幸福家園。
五是壓實部門和鎮街職責。《諸暨市進一步推進物業服務業高質量發展實施細則》主要任務中明確壓實屬地管理責任，鎮鄉（街道）是屬地管理的主體，應健全物業管理體系，明確分管領導，配備專職物業管理人員，履行物業管理職責；另一方面在物業小區越來越多，業主人群越來越龐大、物業行業管理職能越來越繁雜的情況下，我局也正在向市領導、市編辦建議，充實市級物管力量，單獨成立物業管理中心，配備專職人員從事協調、檢查、考核等物管日常工作。各相關職能部門按照聯動機制要求，明確職責，專人管事。第三方面我局將建議組織部充分發揮小區黨支部紅色力量，代表社區黨委開展工作、排解社區各種矛盾糾紛、落實民生實事，同時以監督員身份代表群眾監督社區工作。倡導黨員“亮身份、做表率”，設立黨員履職形象欄，激發黨員參與社區治理的熱情，充分發揮小區黨員先鋒模范作用。另外，建議各社區組建離退休干部志愿群，讓熱衷于為民服務的成員加入到小區物業管理治理工作中來，他們豐富的生活經歷和工作經驗將有助于社區基層管理。
同時，根據諸暨市推進物業服務質量提升行動工作計劃，我局計劃聯合組織部、社工部組織開展和合物業小區、最美物業人（社區工作者、物業項目經理等）、最美業委會等先進評選活動，加大先進典型的宣傳力度，充分發揮示范引領作用，樹立行業正面形象，弘揚新時代行業發展正能量。鼓勵引導街社結合實際，積極探索各種實招小招，及時總結經驗做法，形成一批可借鑒、可復制、可推廣的三方共治示范樣板。